前言:房東說不能報,是真的嗎?
每年五月報稅季,我身邊的租屋族朋友總會遇到同樣的困境:想要申報租金支出扣除額,結果房東兩手一攤說「不行喔,我們住宅用途不能報」或是「你報這個會讓我要多繳稅,所以我不能配合」。
這時候很多人就摸摸鼻子算了,心想「好吧,畢竟房東說不行,應該是真的不行吧」。
錯了。
身為一個在業界打滾多年的朋友,我必須很直接地告訴你:房東說不能報,99%是錯誤資訊。 臺灣的稅法清清楚楚規定,租屋族絕對有權利申報租金支出扣除額,而且這個權利是「房客的權利」,不需要經過房東同意。
但我也懂,聽到房東這樣說,很多人的第一個反應是:「可是他是房東啊,他應該比我懂吧?」、「萬一真的害他要多繳稅怎麼辦?」、「會不會影響我跟房東的關係?」這些擔心都很正常,畢竟租屋市場的權力關係本來就不對等,房客常常處於弱勢,怕得罪房東、怕被漲房租、怕被趕走。
可是今天我要跟你說的是:你的擔心不應該成為你放棄權利的理由。 法律賦予你的權利,不會因為房東一句話就消失。而且很多時候,房東說「不能報」,他自己可能也不太清楚法規規定,只是憑印象或道聽途說就拒絕你。
今天這篇文章,就是要把這個問題徹底說清楚,讓你不再被似是而非的說法誤導,該是你的權利就勇敢用。
核心重點:法律怎麼說?
租金支出扣除額的法律依據
根據《所得稅法》第17條第1項第2款第2目之6規定,納稅義務人、配偶及受撫養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,其「房屋租金支出」得列為扣除專案。
這段法條的重點拆解給你看:
- 適用對象:納稅義務人本人、配偶、以及受撫養的直系親屬
- 房屋用途:必須是「自住」,不能是營業用途
- 境內限制:房子必須在臺灣境內
- 沒有「必須要房東同意」的要件
劃重點:法律從頭到尾沒有規定要房東點頭同意,房客才能報租金支出。 這是房客單方面的權利行使,跟房東完全無關。
很多時候房東會說「我們這個房子不能報」或是「你要報的話要經過我同意」,這些話聽起來很有道理,實際上都是沒有法律依據的。法律只規定你租的房子要「自住」,沒有規定房子要符合什麼額外條件才能讓房客申報。房子是住宅用途?太好了,正好符合「自住」的定義。房子是老公寓?也沒問題。只要是你實際租來住的,就可以申報。
每年扣除額是多少?
2024年度的申報,租金支出扣除額上限為 12萬元,採「列舉扣除」方式申報。也就是說,你的租金支出(需要提供相關單據)可以從所得總額中扣除,最高可以扣除12萬元。
簡單算給你看:如果你年收入60萬、每年實際支付的租金是15萬,申報租金扣除額後,你的課稅所得可以降到48萬,節稅效果是很有感的。
讓我幫你舉幾個實際的例子,這樣你會更有感覺:
案例一:小資族小美小美在臺北工作,月薪4萬5,年薪大約54萬。租的是分租套雅房,每月租金8,000元,一年下來租金支出96,000元。如果她申報租金扣除額,原本要課稅的54萬可以降到44.4萬。假設適用的稅率是12%,她可以省下的稅金約為:(54萬 - 44.4萬) × 12% = 11,520元這筆錢拿去喫大餐、買東西,它不香嗎?
案例二:雙薪夫妻阿偉和小珍阿偉和小珍是新婚夫妻,兩人年薪合計90萬。他們在新北租了一層公寓,每月租金1萬8,年租金支出21.6萬。申報後課稅所得可以降到78萬,假設適用稅率級距為20%(這個要看實際情況,這裡只是假設),可以省下的稅金約為:(90萬 - 78萬) × 20% = 24,000元兩萬四的退稅,夠他們出國玩一趟了。
案例三:高租金的上班族阿杰阿杰在高雄工作,月薪5萬,年薪60萬,租的是獨立套房,每月租金1萬3,年租金支出15.6萬。雖然15.6萬已經超過12萬的上限,但申報時只能扣除12萬。申報後課稅所得從60萬降到48萬,適用稅率約12%,可以省下約14,400元。
從這些例子你可以看出來,租金扣除額的節稅效果是相當有感的。特別是對租金支出佔收入比例較高的租屋族來說,這筆扣除額可能是你每年報稅時最重要的一筆扣除。
標準扣除額 vs 列舉扣除額,你要選哪個?
這裡有個很重要的觀念:租金支出是「列舉扣除額」,不是「特別扣除額」。意思是,你必須先決定要採用哪種申報方式:
- 標準扣除額:單身13.1萬、有配偶27.2萬(2024年度)
- 列舉扣除額:包含租金、醫藥、捐贈等多個專案,你可以選擇對自己最有利的
實務建議:如果你實際支付的租金加上其他可列舉的專案,總額超過標準扣除額,那就果斷選列舉。但千萬不要為了要用租金扣除而特地湊專案申報,這樣反而麻煩。
很多人會問:「租金明明是12萬的上限,比標準扣除額的13.1萬還低,那我選列舉不是比較喫虧嗎?」
這個問題問得很好。確實,如果你的情況只有租金支出這一項,而且租金低於標準扣除額,選標準扣除額可能比較划算。但我要提醒你幾個關鍵點:
第一,租金支出12萬是「上限」,不是「固定金額」。也就是說,如果你實際支付的租金是15萬、18萬甚至20萬,申報時可以扣除的金額還是隻有12萬。但如果你的租金本來就比較高,比如每個月2萬以上,年租金24萬,這時候列舉扣除就有優勢了。
第二,列舉扣除不只有租金這一項。如果你還有醫療費用(需超過一定金額)、捐贈、保險費、房貸利息等支出,加總起來很可能超過標準扣除額。這時候選列舉就划算了。
第三,現在報稅系統都會幫你試算,你可以先試著填寫,最後系統會顯示哪種方式對你比較有利。但瞭解這個邏輯,可以讓你在報稅時更有概念,而不是盲目跟著系統跑。
常見迷思與踩雷:房東說的那些藉口
接下來我要直接點破幾個最常見的「房東說詞」,讓你知道這些說法為什麼是錯的。
迷思一:「住宅用途不能報,只有店面才能報」
錯。 法律規定租屋供「自住」使用才能申報,而所謂的自住當然包括住宅。你租來住的套房、分租雅房、整層公寓,通通可以報。反而是租來當辦公室、店面做生意,那纔不能報。
房東會這樣說,通常是搞混了概念,或是故意誤導你。
我曾經聽過一個案例:小美向房東表示要申報租金扣除額,房東立刻說「不行啦,我們這邊是住宅,不能報」。後來小美查了資料才發現房東說的是錯的,但房東堅持己見,甚至威脅如果小美堅持要報就要提前終止租約。小美最後只好作罷,白白錯過了那一年的節稅機會。
這個案例告訴我們什麼?很多時候房東自己也不懂法規,只是憑印象在拒絕你。 你沒有必要為了他的無知或故意誤導而放棄自己的權利。
迷思二:「你報這個我會被國稅局查,要漲你房租」
這是威脅。租金支出扣除額的申報,國稅局不會因為房客申報就「去查房東」。房東的租金收入本來就應該報稅,如果他現在沒報,那是他的問題,不是你的問題。
而且根據規定,房東出租房屋如果沒有申報,國稅局確實有權利主動調查,但這是另一回事。你申報租金扣除是你的權利,不會因此讓國稅局特別去查房東——除非國稅局本來就在查了。
這裡我要特別說明一下國稅局查覈的邏輯。國稅局在查覈租金收入時,通常是採用「總額管制」的方式,也就是說他們會根據區域的平均租金水準、房屋狀況等因素,綜合評估一個合理的租金範圍。如果房東申報的租金收入明顯低於這個合理範圍,國稅局確實可能會主動查覈。
但這個查覈機制是國稅局本來就有的,不會因為你有沒有申報租金扣除而改變。也就是說,就算所有租屋族都不申報租金扣除,國稅局該查的還是會查;反過來說,就算所有租屋族都申報,也不會因此多出一堆人被查。
所以房東說「你報這個我會被查」,其實隱含的意思是「我本來就沒報租金收入,你報了可能會讓國稅局注意到」。但這個問題的根源在於房東沒有如實申報,不在於你行使自己的權利。
迷思三:「租約沒有公證所以不能報」
錯。 公證租約是加分題,不是必考題。有公證的租約在舉證上比較有力,但就算租約沒公證,你一樣可以申報。
租約只是申報時的佐證之一,沒有公證租約的話,你還可以提供:
- 匯款紀錄(房租轉帳明細)
- 押金收據
- LINE或訊息對話記錄(證明有租屋事實)
- 水電費繳費單(地址要對得上)
- 其他能證明租屋事實的文件
這裡我要特別強調「匯款紀錄」的重要性。現在很多人租屋都是用銀行轉帳或ATM轉帳來繳房租,這是非常好的習慣,因為銀行轉帳紀錄是第三方出具的證明,比手寫收據更有公信力。建議所有租屋族都採用轉帳方式繳房租,並且在轉帳時的備註欄註明「房租」以及期間(例如「2024年1-3月房租」),這樣未來要舉證時會方便很多。
另外一個重要的建議是:把你跟房東的租屋相關對話都截圖保存。 很多時候你跟房東用LINE或Messenger討論租金、續租、修繕等事項,這些對話紀錄都是很好的輔助證據。建議你把整個租屋期間的重要對話都截圖存檔,萬一未來需要舉證時就不會手忙腳亂。
迷思四:「要附完稅證明才能報」
這是半對半錯。要附的是「房租支出證明」,不是「房東完稅證明」。
國稅局在審核時,重點是「你有沒有真的付租金」,而不是「房東有沒有繳稅」。這是兩件獨立的事情。
簡單來說:
- 你需要準備的:證明你自己有支付租金的文件(租約、匯款明細、收據等)
- 你不需要準備的:房東的完稅證明、房東的扣繳憑單、房東的報稅資料
這兩件事是完全獨立的。國稅局不會要求你在申報租金扣除時,同時附上「房東已經繳過租金所得稅」的證明。因為法律本來就沒有這樣的規定,而且實務上也不可能這樣要求——你的租金是已經扣完稅後的金額(或是房東懶得報),你沒有義務替房東處理他的稅務問題。
迷思五:「房東說報這個他要多繳很多稅,所以不行」
房東可能說的是實話——如果他本來沒報租金收入,你申報租金扣除額之後,確實可能引發國稅局注意,懷疑他有租金收入需要申報。
但這依然不是你的錯。依法納稅是所有納稅義務人的義務,房東應該要申報租金收入,而不是叫房客放棄自己的權利。
你可以這樣回應:「這是法律給我的權利,如果你有報稅上的疑慮,建議你找會計師討論。」保持禮貌但立場堅定。
這裡我要分享一個實際遇到過的狀況:有個朋友阿德遇到房東說「你報的話我每年要多繳兩三萬的稅,所以我不能讓你報」。阿德後來找了我討論,我建議他直接跟房東說清楚這是他的權利,結果房東惱羞成怒,威脅要提前終止租約。
後來阿德怎麼處理的呢?他冷靜地跟房東說:「我瞭解你的顧慮,但這個是我的法定權利,我一定會申報。如果你覺得有稅務上的問題,可以找會計師處理。如果因為這樣你要提前終止租約,請你依法處理。」結果房東後來也沒有真的怎樣,租約期滿後正常續約了。
這個案例告訴我們:很多時候房東只是在試探你的底線。 如果你表現得好像很在意房東的態度、願意為了他放棄權利,他可能會得寸進尺。但如果你立場堅定、態度合理,他反而會重新考慮。
常見問題FAQ
在繼續講申報流程之前,我想先整理幾個最常被問到的問題,幫大家解惑。
Q1:跟二房東租的可以申報嗎?
可以。重點是你有沒有「實際支付租金」,以及你有沒有「租屋的事實」。就算是跟二房東租的房間,只要你能提出相關的租約或付款證明,一樣可以申報。但要注意的是,你的租約必須要清楚記載租金金額、租屋地址等資訊,如果是口頭約定或是LINE對話,證明力會比較弱。
Q2:房東沒有報所得稅,我可以申報嗎?
當然可以。這是兩個獨立的事情。國稅局要查的是你有沒有如實申報你的租金支出,不是去查房東有沒有報稅。就算房東完全沒有報過租金收入,你還是可以申報你的租金扣除額。
Q3:如果租約上沒有寫租金金額怎麼辦?
這確實會比較麻煩,但不是完全不能申報。你可以提供其他證據來證明租金金額,例如:銀行轉帳明細(每次轉多少錢很明確)、LINE對話中提到的租金數字、押金收據上寫的金額等。如果什麼資料都沒有,那可能就會影響到你的申報資格,這也是為什麼我一直建議大家租屋時一定要有書面租約。
Q4:剛好換租屋的月份要怎麼申報?
這個問題常出現在年中換租屋地點的人身上。如果你一整年有超過一個租屋地點,原則上你可以選擇一個主要居住地點來申報租金扣除額,不需要分攤計算。當然,前提是兩個租屋地點都符合「自住」的條件,而且你確實有支付租金的事實。
申報流程與費用說明
線上申報(最推薦)
現在大多數人使用自然人憑證或健保卡在線上報稅,流程很簡單:
- 登入報稅系統(使用自然人憑證或健保卡+註冊密碼)
- 選擇「列舉扣除」申報方式
- 找到「租金支出」欄位
- 填入租屋地址、租金金額、房東姓名、身分證字號
- 上傳或勾選欲附的證明文件
- 完成申報
這裡我要特別說明幾個步驟要注意的地方:
選擇列舉扣除:在進入報稅系統後,系統一開始會讓你選擇要用「標準扣除」還是「列舉扣除」。如果你預期今年會有租金支出要申報,在這個步驟就要選擇「列舉扣除」,否則後面會找不到租金支出的欄位可以填寫。
填寫房東資訊:申報租金扣除額時,你需要填寫房東的姓名與身分證字號。很多人會問:「房東不讓我報的話,我怎麼會知道他的身分證字號?」這個問題很好。通常租約上都會記載房東的身分證字號,如果你跟房東關係還過得去,直接跟他要就好了。如果房東拒絕給,你可以表明這是報稅必要資料,不給的話你無法填寫申報。當然,如果真的遇到很惡質的房東,你也可以選擇自己估計一個數字填上去(不建議,但技術上可以),但將來如果國稅局有疑問,你可能需要補充說明。
上傳證明文件:系統會要求你上傳租約影本或租金付款證明。你可以掃描或拍照上傳,檔案格式和大小限制依系統規定。建議你把文件整理好之後再開始報稅,這樣流程會比較順暢。
需要的文件清單
必備:
- 租約(或能證明租屋事實的文件)
- 租金付款證明(匯款明細、收據等)
有更好:
- 房東身分證影本(填寫房東姓名與身分證字號即可,不一定要影本)
- 公證租約(加分但非必要)
這裡我要特別提醒一下關於租約的保存。很多人租屋的時候跟房東簽了租約,拿到影本之後就把正本丟掉了。建議你至少要保存一份完整的租約影本,最好是跟正本一樣清晰可讀的版本。另外,如果你有跟房東續約,每一份租約都要保存,因為國稅局可能會要求查看整個課稅年度的租約。
紙本申報
如果你是使用紙本報稅,則需要填寫「列舉扣除細項」表格,把租金支出金額填上去,並附上租約與付款證明的影本,寄到或親送到國稅局。
紙本申報比較麻煩,但如果你不方便使用線上系統,這也是一個選項。建議你在寄出之前先影印一份自己留底,萬一文件寄丟了你還有備份。
注意事項與實用建議
1. 租金支出與購屋利息不能同時申報
這點很重要,要特別記住。如果你同時有「租屋」和「房貸利息」要申報,原則上只能選擇其中一種,不能同時使用。
這個規定的理由是,政府認為你有「自住需求」,所以提供了扣除額可以選用。但這個扣除額是為了「減輕你的居住負擔」,不是讓你兩頭拿。所以如果你正在考慮要租房還是買房,這個因素也可以納入考量。
但有一個特殊情況:如果你在課稅年度中有過渡期(例如年初租房、年尾買房),可以按實際居住的月數比例分攤,原則上仍不能重複。具體的計算方式可以參考國稅局的相關規定或直接打電話詢問。
2. 分租族要注意
如果是跟二房東或向管理委員會租的房間,你仍然可以申報。重點是「你有實際支付租金」,而且租約上(或相關事證)能確認租金金額與租屋地址。
但如果你是住在父母或親戚的房子,原則上不能申報(因為受撫養親屬的租金支出不能扣除)。這個規定比較複雜,簡單來說就是:如果你跟父母或親戚之間有「租屋關係」,理論上是可以申報的;但如果你跟他們是「沒有約定租金」的借住狀態,那就不能申報。
另外要提醒的是,很多分租雅房或套房的狀況是「包水包電」的,也就是說租金已經包含水電費。這種情況下,你要申報的「租金支出」金額,應該是「租金總額扣除水電費」的金額。具體要怎麼扣除沒有硬性規定,但建議你保留相關的估算依據,以防未來國稅局有疑問。
3. 租金認定範圍
可以扣除的「租金支出」是指「租屋的代價」,包含:
- 房租本金
- 押金(如果是押金轉房租用的那部分)
但不包含:水電費、管理費、網路費等。這些費用如果包含在租金內,要自己估算比例扣除;如果另外繳納,就不能當作租金支出申報。
這裡有個實務上常見的問題:很多租屋族每個月繳的「租金」其實包含了水電費、管理費等專案,但租約上只寫了一個總金額。這種情況下,你要申報的租金扣除額,理論上只能扣除「真正的房租」部分,水電費和管理費不能算進去。
舉例來說,你每個月繳15,000元,但實際上裡面有3,000元是水電費、1,000元是管理費,你實際的「租金支出」只有11,000元,應該以此金額申報。不過實務上,如果你的租金帳單沒有明確分項,國稅局通常也不會要求你分那麼細。建議你如果有這個疑慮,可以在自己估算後申報,如果國稅局有意見再補件說明即可。
4. 留存憑證很重要
雖然國稅局現在查覈比較寬鬆,但建議你把租約、租金收據、匯款明細都留存5年。萬一遇到查覈,你有憑有據。
這個「5年」的數字是有道理的。根據稅法的規定,國稅局可以在課稅年度終了後5年內進行稅務查覈。也就是說,你2024年度的申報資料,國稅局可以在2029年之前要求你提出說明。所以這5年內,相關的租約、付款證明都不要丟。
關於如何保存這些文件,我的建議是:
- 紙本文件:用資料夾收好,放在固定的地方
- 電子檔:拍照或掃描存檔,最好上傳到雲端備份
- LINE對話:截圖保存,並標註時間和事由
5. 遇到房東刁難怎麼辦
如果房東真的拿漲房租或趕人來威脅你,記住:
- 租約期間內,房東不能任意調漲房租(除非租約有約定)
- 租約期滿後,房東可以說不續租,但必須依法終止
- 你的租屋權利受《租屋住宅條例》保障
遇到明顯不合理的威脅,可以撥打1950向各地方政府租屋服務窗口諮詢。這個電話是內政部營建署設立的租屋諮詢專線,可以提供你相關的法律諮詢和協助。
另外,如果你遇到房東以「你要報稅」為由要漲房租或提前終止租約,你可以明確告知他:這種行為可能涉及《租屋住宅條例》的規範,他可能因此受罰。當然,要不要真的走到申訴這一步,要看你自己的評估,畢竟跟房東鬧翻之後,你的租屋生活可能也不會太愉快。
但我想說的是:瞭解自己的權利是一回事,敢不敢主張是另一回事。 如果你明明知道自己有權利,卻因為害怕而放棄,那是你的選擇。但如果你是因為不知道自己有權利而放棄,那就太可惜了。
小提醒:報稅季以外的時間也要注意
很多人只有在報稅季才會想到租金扣除額的問題,但我的建議是:平常就要把相關文件整理好。
每個月收到租金收據或轉帳後,把相關資料歸檔;每年年初或年底跟房東確認或更新租約時,保留好新舊租約;如果跟房東有任何租屋相關的溝通(修繕要求、費用分攤等),養成截圖或留存記錄的習慣。
這些工作看起來瑣碎,但等到報稅季來臨時,你會感謝自己有做好準備。而且萬一真的遇到房東刁難,這些記錄也是保護自己的武器。
結語:該是你的權利,就勇敢用
寫這篇文章,是因為身邊太多租屋族朋友被錯誤資訊誤導,以為自己不能報租金支出,白白錯過了節稅的機會。
我再強調一次:租金支出扣除額是法律明文規定給你的權利,不需要房東同意、不需要房東配合、不需要房東知道。你只需要備妥相關文件,在報稅時誠實申報即可。
房東的稅務問題是他的問題,不是你不申報的理由。如果房東真的因為你申報而遭到查覈,那也是他本來就應該依法繳稅,不是你的錯。
當然,我知道有些人會顧慮跟房東的關係,不想為了幾千塊的稅金搞得氣氛不好。這我可以理解,每個人的處境不同。
但我想說的是:合理的權益就應該勇於主張。 租屋市場本來就有很多資訊不對稱的問題,作為租屋族,你更需要懂得保護自己。下次遇到房東說「不能報」,就把這篇文章傳給他看。
如果你是那種跟房東關係很好、房東只是不懂法規的人,那這篇文章剛好可以幫你跟房東解釋清楚。如果是遇到那種故意拿法律名詞來嚇你的人,至少你知道他是在唬你。
最後還是要提醒一下:這篇文章是給一般大眾看的實用資訊,如果你的狀況比較複雜(比如同時有多間租屋、租金收入來源特殊、涉及海外所得等),建議你直接諮詢專業的會計師,會比自己在網路上查資料來得準確。
祝大家報稅順利,該退的稅都退到口袋裡。
本篇文章僅供一般性資訊參考,不構成任何法律建議。如有個人稅務問題,建議諮詢專業會計師或向國稅局洽詢。