買房契稅怎麼算？專家教你避開課稅地雷的完整攻略

前言：買房前必懂的第一堂課——什麼是契稅？

嗨，我是老吳，在裝潢這條路上走了十多年，幫過上百個家庭圓夢。說真的，很多人找我討論裝潢預算時，我都會先問一句：「房子過完戶了嗎？」結果，十個有八個回答：「過了啊！代書說什麼契稅，我們也不知道怎麼算，就直接被扣錢了。」

聽到這裡，我就知道——他們又多踩了一個坑。不是說代書騙你，而是契稅這東西，網路上資料東一塊西一塊，看了半天還是霧煞煞。今天這篇文章，就是要把契稅這件事，完完整整、清清楚楚地跟你說明白。我當初買第二間房的時候，光是契稅就差了十幾萬，原因就是搞不清楚課稅基礎和成交價的差別。所以這篇，你一定要看到最後！

認識買房契稅的基本概念

為什麼買房子要繳契稅？

契稅的全名是「不動產契稅」，依據《契稅條例》第二條規定，當不動產發生買賣、承典、交換、贈與或分割等移轉行為時，就必須要繳納契稅。簡單來說，因為產權從賣方轉移到買方這一刻，國家提供了產權保障的服務，所以課徵這個稅。

這是一種「交易稅」，而不是每年都要繳的持有稅喔！房屋稅和地價稅才是每年要繳的持有稅，契稅只需要在過戶的時候繳一次就可以了。很多新手買家搞不清楚這點，以為契稅是每年都要繳，那可就誤會大了。

另外要特別注意的是，契稅的課徵範圍不只有建物本體，還包含附屬建物（如陽台、雨遮）以及建物所在基地的持分。不過實際課徵的基礎會因為房屋種類和所在地點而有所不同，這部分我們後面章節會詳細說明。

誰需要繳納契稅？

根據規定，契稅的納稅義務人是「取得不動產所有權人的那一個人」。也就是說，不管你是跟建商買新屋、跟仲介買中古屋、甚至是法拍屋得標，都是由你這個買方來負擔契稅。

有時候在實務上，為了快速成交，買方會把契稅轉嫁到成交價裡面，表面上說「實拿多少錢」，但實際上這些費用都已經包含在總價裡面了。所以搞清楚契稅怎麼算，對於整體購屋成本的掌握非常重要喔！

買房契稅的計算公式與課稅基礎

基本計算公式

契稅的計算公式非常簡單：契稅 = 房屋核定契價 × 6%

這個公式看起來很直覺對吧？但問題就出在「房屋核定契價」這個數字。很多人以為核定契價就是成交價，結果算出來的數字跟實際要繳的差了一大截。原因在於，核定契價跟你實際付的成交價，往往是不一樣的！

核定契價是由各地縣市政府地政機關，依據《房屋稅條例》第十一條所核定的「房屋標準價格」來計算的。這個標準價格會根據房屋的構造、用途、樓層、地段等因素而有所不同，通常會低於市場成交價。

也就是說，你花一千萬買的房子，核定契價可能只有六百萬，所以契稅是六十萬乘以六%，等於三十六萬，而不是六十萬。這個差異可是差了二十幾萬啊！

新成屋與中古屋的契價差異

新成屋的核定契價計算方式，會以「房屋標準價格」為準。這個標準價格每年由地方政府公告，會考量房屋的鋼筋混凝土、磚造等不同構造，以及住宅、商業等不同用途。

中古屋的部分，核定契價可能會更低。因為房屋標準價格會隨著折舊而遞減，屋齡越老的房子，核定契價通常越低。不過這也不是絕對的，如果房子位於精華地段，地段率較高，可能會拉高核定契價。

至於透天住宅的契價計算，則要分為「建物部分」和「土地部分」。建物部分按照上面的房屋標準價格計算，土地部分則是以「土地公告現值」的權利範圍來計算。這個部分比較複雜，建議找代書幫你詳細試算。

實例演算：1000萬房子的契稅是多少？

讓我用實際案例來說明。小明在台北市買了一間總價一千萬的新房子，坪數是三十五坪，假設房屋核定契價為七百五十萬（這是常見的約七五折比率，實際數字要看地段和房屋狀況）。

那麼小明要繳的契稅就是：七百五十萬 × 6% = 四十五萬元

但是！如果小明是以成交價當作課稅基礎去估算，就會變成：一千萬 × 6% = 六十萬元

兩者差了十五萬！這個差距就是很多人在買房時沒有注意到的「隱藏成本」。所以我才說，搞清楚核定契價真的很重要！

這裡要特別提醒大家，核定契價並不是成交價打固定的折扣就好。每個縣市、每個行政區、甚至同一條路上的不同房子，核定契價都會因為地段率、房屋構造、屋齡等因素而有所不同。建議在簽約之前，可以請代書先幫你調閱相關資料試算，才不會在過戶的時候被金額嚇到。

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標準稅率6%怎麼來的？

台灣的契稅稅率是《契稅條例》規定的，全國統一為6%。這個稅率適用於大部分的買賣交易，包括新成屋、中古屋、預售屋等。沒有地区差异，沒有優惠期限，就是實實在在的6%。

你可能會想：「為什麼是6%？這個數字怎麼來的？」坦白說，這是歷史留下來的数字，早期可能是考量房屋價值和稅收平衡所訂定的。雖然立法院曾經討論過調降，但截至目前為止，6%仍然是法定稅率。

要注意的是，6%是針對「建物部分」課徵的。如果有涉及土地持分移轉，土地的部分是課徵「土地增值稅」，而不是契稅喔！兩種稅是不一樣的，千萬不要搞混了。

免徵與減徵的例外情況

雖然法定稅率是6%，但法律也規定了一些免徵或減徵的情況。符合這些條件的話，可以省下一筆可觀的費用：

• 國民住宅或社會住宅：如果是購買國民住宅條例或合於規定的住宅，契稅可以全免。
• BOT或都市更新設定地上權：這類特殊交易型態可能適用較低的稅率。
• 依法得免徵：像是政府機關或公立學校公文移轉等，也可能有免徵優惠。

另外，如果你符合「重購退稅」的條件（五年內先買後賣或先賣後買自用住宅），雖然當下還是要先繳納契稅，但日後可以申請退還已繳的稅款。這個部分我們後面會詳細說明。

特殊交易類型的契稅規定

除了常見的買賣之外，還有一些特殊情況也需要留意：

法拍屋：法院拍賣的不動產，同樣需要繳納契稅。得標人在取得權利移轉證書後，必須在三十天內向稅捐機關申報繳納契稅。

預售屋：預售屋在交屋的時候才會正式課徵契稅。之前支付的頭期款、工程的款項，都還不算在契稅的課徵範圍內。所以購買預售屋的朋友，等到交屋的時候才會面臨契稅的問題喔！

夫妻贈與或親屬間移轉：雖然契稅條例有免納的規定，但這指的是「土地增值稅」的優惠，契稅的部分仍然要按規定課徵6%。千萬不要以為直系親屬之間移轉就不用繳契稅了！

實在有太多人搞不清楚這幾種稅的差異了，所以我特別整理了一個比較表，讓大家可以一目了然：

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重購退稅——最重要的節稅方法

如果你是「換屋族」，那麼「重購退稅」這個制度你一定要知道！簡單來說，這是政府為了鼓勵民眾換屋，提供的租稅優惠。只要你符合以下條件，就可以申請退還之前購屋時繳納的契稅：

• 五年內有先購後售或先售後購自用住宅。
• 新購和舊屋的所有權人必須相同（本人或配偶都可以）。
• 新購房屋必須作為自用住宅使用。
• 五年內不得將新購房屋移轉或出租。

這個制度的厲害之處在於，退還的金額沒有上限！你當初買舊屋時繳了多少契稅，換屋後就可以退多少。假設你之前買了一千萬的房子，繳了四十五萬契稅，現在換了一間兩千萬的房子，同樣可以退四十五萬回來！

不過要特別注意的是，重購退稅的申請期限是「有戶籍登記」這個條件成立之後就要開始算。如果你在新購房屋設籍後，又將戶籍遷出超過三十天沒有設回來，或者是將房屋出租或營業使用，都會被國稅局追繳原本退還的稅款喔！

自用住宅的稅負優勢

雖然契稅沒有自用住宅和非自用住宅的差異，但是自用住宅的認定會影響其他稅目，比如說地價稅、房屋稅等，這些都會間接影響到你整體的持有成本。

所謂「自用住宅用地」，必須符合以下條件：土地上有建物；這個建物是本人、配偶或直系親屬的戶籍所在地；而且五年內沒有營業或出租使用。只要符合這些條件，就可以按自用住宅優惠稅率（千分之二）課徵地價稅，相較於一般用地稅率（千分之十到五十五），可以省下不少錢。

另外，房屋稅也有自用住宅的優惠税率（1.2%），相較於非自用的税率（最高可達3.6%），同樣差了好幾倍。所以雖然這篇在講契稅，但提醒大家，在購屋之前就要把整體的稅負規劃想清楚，才能真正達到節稅的效果。

利用「成交價低於公告價值」的狀況

這個方法比較特殊，要看運氣和談判能力。有些急售的案子，屋主可能因為急需用錢或投資失敗，願意以低於市場行情的價格出售。這時候，如果成交價低於房屋標準價格，就可以用較低的成交價來作為核定契價的參考（需經過稅捐機關認定）。

不過我要特別強調，這種做法有法律風險。如果被查到故意低報成交價來規避稅負，可能會面臨補稅甚至罰款的處分。所以千萬不要為了省契稅而去做違法的事情，那就太划不來了。

合法的做法應該是：如果真的遇到低於市價的案子，可以在合理範圍內向稅捐機關說明實際交易情形，由官方來認定核定契價。這樣既能保障自己的權益，也不會觸法。

新婚族或首購族的特殊優惠

有些縣市政府會針對新婚或首購族提供地方性的稅負優惠，這部分就要看你戶籍所在地的規定囉！

例如，某些地方政府曾經針對三十五歲以下的首次購屋者，提供房屋稅或地價稅的減免優惠。不過這些優惠通常有條件限制，而且可能隨時調整或停辦。

建議你在購屋之前，可以上各縣市政府的財政局或稅捐稽徵處網站查詢最新的優惠措施，或是直接打電話去詢問。千萬不要傻傻地什麼都不知道就把房子買下去了喔！

買房契稅的注意事項與常見問題

繳納時限與逾期處理

這個部分超級重要！很多人不知道，契稅一旦逾期沒有繳納，後果可是很嚴重的。根據規定，契稅應在「不動產移轉事實發生之日起算三十日內」向主管稽徵機關申報繳納。

如果是新建或新购买的房屋，通常代書會在辦理過戶的同時幫你處理契稅申報的相關事宜。一般來說，過戶完成後大約兩到三週內，你就會收到稅單。收到稅單之後，記得在三十天內完成繳納，否則會被加徵滯納金。

滯納金的計算方式是這樣的：逾期未滿三十天，加徵應納稅額的5%；逾期三十一天到六十天，再加徵10%；逾期六十一天到九十天，再加徵15%。也就是說，如果你的契稅是四十五萬，逾期九十天沒有繳，你就得多繳六萬七千五百元的滯納金！

如果逾期更久超過九十天，國稅局就可以向法院聲請強制執行，查封你的財產甚至是這間房子。到時候不但房子可能保不住，還會留下不良的信用紀錄，得不償失啊！

新舊房子契稅計算的差異

很多人搞不清楚自己買的到底是新房子還是舊房子，契稅該怎麼算。讓我一次說清楚：

所謂「新成屋」，指的是房屋已經興建完成、取得使用執照，屋齡在一年以內的房子。這類房子的核定契價，通常會比較高，因為房屋狀況新，折舊少，而且如果是電梯大樓，公設比通常在三○%到三五%左右，這些都會反映在核定契價上。

「中古屋」的部分，核定契價會隨著屋齡而遞減。房屋標準價格每年都會公告，而且會有「折舊率」的計算，通常是每年遞減百分之一到二。但要注意的是，折舊有最低限度，不會減到零喔！

另外一個大家常忽略的重點是，公寓和華夏的核定契價計算方式，跟電梯大樓是不一樣的。公寓沒有電梯和公設，公設比通常比較低，有些甚至只有一○%左右。華夏的話，則要看實際的公設比是多少。這些都會影響到最終的契稅金額。

車位的契稅要怎麼算？

這個問題很多人問過，我就一次幫大家解答。如果是單獨買車位（產權分開計算），車位的課稅方式就跟房屋不同。但如果車位是跟房子綁在一起買的，就要看買賣合約中車位的價款是怎麼約定的。

一般來說，如果你在房屋買賣契約書裡面有特別標明車位的價格，那麼車位的價款不會併入契稅的課徵基礎。假設你買了一間總價一千萬的房子，其中一百五十萬是車位，那麼契稅只會以八百五十萬的房屋價格來計算。

但如果你的契約沒有把車位和房屋分開標示，或是車位是「頂下」的方式（連同房屋一起轉讓），那麼原則上還是會以契約總價來估算核定契價。建議在簽約的時候，請代書幫你確認清楚，才不會事後產生爭議。

對核定契價有疑慮怎麼辦？

如果你收到的稅單上面的核定契價，跟你預期的不一樣，例如覺得太高或太低，都是可以提出異議的。首先，你可以向核發稅單的稅捐稽徵處申請「更正」或「復查」。

申請異議的時候，需要準備的文件包括：房屋買賣契約書影本、建物所有權狀影本、還有其他有利於你主張的文件。稽徵機關收到申請之後，會調閱相關資料進行審查。

不過要特別注意的是，申請復查的期限是「繳納期間屆滿的次日」起算三十天內。如果已經繳納完畢才發現數字有問題，也要在繳納之日起算五年內申請退還溢繳的税款。所以收到稅單的時候，最好詳細核對一下，有問題要立刻反應喔！

實用建議：過來人的避坑經驗談

購屋前做好功課

說了那麼多理論，現在來說點實際的。我個人有過三次買房的經驗，前兩次都是菜鳥，什麼都不懂就傻傻地簽約下去。第一次買預售屋的時候，光是契稅就比預算多了快二十萬，因為那時候不知道核定契價跟成交價的差異，以為代書算的都對，結果只能摸摸鼻子認了。

第二次買中古屋的時候，學聰明了一點，先請代書幫我試算各項費用。不過那個代書功力不太行，把車位和房屋的價格搞混了，差一點被多課了好幾萬的契稅，還好最後我自己發現並且更正了。所以找一個負責任的代書真的很重要！

這裡要呼籲大家，千萬不要把所有事情都交給代書處理。契稅、代書費、仲介費、規費⋯⋯這些加起來可不是一筆小數目。你自己心裡有個底，才能確保不被當冤大頭。建議大家在下斡旋之前，就先把可能產生的費用項目一一列出來，這樣跟屋主議價的時候，才能把這些費用考量進去。

如何有效降低購屋總成本

其實契稅只是購屋成本的一小部分，真正的學問在於整體成本的控制。以下是我這麼多年觀察下來，幾個比較重要的省錢策略：

第一個，議價的時候要把稅費考量進去。很多屋主開價的時候，只想到自己要實拿多少，不會幫你想契稅的問題。如果你能夠以低於行情的價格成交，就算要繳全額的契稅，整體來說還是划算的。

第二個，利用實價登錄來評估合理價格。現在實價登錄2.0上路了，所有的交易資訊都必須在三十天內揭露，而且要逐筆登錄。你可以上內政部的實價登錄系統查詢，輸入你想買的區域名稱和坪數，就能知道近期類似的成交行情大概在哪裡。

第三個，不要只看房屋的總價。同樣是三十坪的房子，公設比三五%的電梯大樓，實際可用的室內面積可能只有十九坪左右；而公設比只有一五%的公寓，室內面積則有二十五坪左右。如果以「每坪實用面積」的單價來看，很多時候公寓反而比大樓便宜喔！

找對專業人士的重要性

最後要說的是，找對幫你處理過戶的專業人士，真的可以幫你省很多麻煩。地政士（以前叫做代書）的工作不只是跑流程而已，還包括幫你確認交易的合法性、撰寫買賣契約書、辦理過戶登記⋯⋯等。一個好的地政士，會主動幫你注意各種細節，包括契稅的計算是否正確。

那麼要怎麼挑選好的地政士呢？第一，看口碑。可以問問身邊有買房經驗的朋友，或是上網查詢評價。第二，看收費是否透明合理。合法的地政士收費都有公會的標準可以參考，如果報價遠低於行情，要特別注意是否會在後續流程中巧立名目加收費用。

第三，看溝通態度。一個好的地政士，應該要能夠清楚回答你的問題，而不是一副「你就不要問那麼多」的樣子。畢竟房子是你的人生大事，你有權利知道自己花的每一分錢是怎麼回事。

我在這行這麼多年，看過太多人因為貪便宜找了一些不良的代書，結果契約內容寫得不清不楚，該注意的條款都沒注意到，最後吃虧的都是自己。奉勸大家，該省的錢要省，但不該省的地方千萬不要省啊！

結語

好啦，洋洋灑灑寫了這麼多，希望能幫助大家把契稅這件事搞懂。總結一下今天的重點：契稅的課徵基礎是房屋核定契價，而不是成交價；法定稅率是6%；符合重購退稅條件的話可以申請退稅；繳納期限是收到稅單後三十天內，千萬不要逾期。

買房子是人生大事，動輒上千萬的的交易金額，區區幾十萬的契稅看起來好像不是那麼重要。但你知道嗎？就是因為大家都不注意這塊，所以很多人莫名其妙的就多繳了十幾二十萬。與其把這些錢浪費掉，不如把功課做足，把該省的錢省下來，拿去買好一點的家具或裝潢不是更好嗎？

如果這篇文章對你有幫助，歡迎分享給身边正在考慮買房的朋友。大家一起把這些知識傳播出去，讓更多人不被當冤大頭。如果你還有任何關於契稅或其他購屋問題，歡迎在底下留言告訴我喔！