前言：買房菜鳥的我，當初就是栽在貸款成數上
還記得我第一次買房的時候，看了快半年的房子，好不容易找到一間滿意的中古屋，談好價格、簽了要約書，心裡還在盤算新家的裝修藍圖。沒想到銀行估價出來，我的貸款成數只有7成，瞬間少了快150萬元的資金缺口。當時整個人都懵了，到處借錢、周轉，差點就要放棄那間房子。
後來我才發現，房屋貸款成數這件事，網路上雖然有很多文章，但說得零零散散，有些甚至已經過時。後來我陸續買了第二間房、幫家人處理房產，慢慢把這些眉角摸清楚，今天就把我親身踩過的坑、還有後來學到的經驗，全部分享給大家。這篇文可能有點長，但我保證看完你會對房屋貸款成數有完整的了解，下一次跟銀行交手時，心裡會踏實很多。
什麼是房屋貸款成數？先搞懂基本觀念
房屋貸款成數，簡單來說就是銀行願意借你多少錢，佔房屋總價的比例。舉例來說，如果你買一間總價1000萬元的房子，銀行核貸8成，那就是願意借你800萬元，你需要自備200萬元的頭期款。
但是！這裡有個很重要的陷阱要注意：銀行並不是用「成交價」來核貸的。銀行會先派人對房子進行估價，然後用「估價金額」來計算核貸成數。也就是說，如果你的成交價高於銀行估價，銀行只會用較低的估價來算成數。
舉個實際例子：你用1200萬買了一間房子，但銀行估出來只有1000萬，就算核貸8成，銀行只會借你800萬，而不是960萬。這中間400萬元的差額，全部都要自己拿出來補。所以房屋貸款成數這件事，銀行估價往往比成交價更關鍵，這點是很多新手買房時會忽略的。
影響房屋貸款成數的7大因素
因素一：房屋類型決定基本成數天花板
不同類型的房子，銀行願意給的核貸成數差異很大。一般來說，預售屋因為看不到實體房子，風險較高，通常核貸成數會比中古屋低一些。而中如果是屋因為有實體房屋作為擔保品，銀行評估起來較有依據，成數通常可以談到比較高。
公寓（5樓以下無電梯）因為公設比低、土地持分高，銀行普遍願意給予較高的成數，大概可以到8成左右。電梯大樓的話，7到8成是常見的區間，具體要看屋齡和社區管理品質。透天厝因為產權完整，通常可以貸到8成以上，有些銀行甚至願意給到85成。
至於小坪數套房（15坪以下），這是我要特別提醒的：銀行對於套房的核貸非常保守，很多銀行根本不收套房案件，或者只願意貸到6成左右。因為套房的變現性較差，未來如果需要法拍，銀行處理的時間和成本都比較高。所以如果你打算買套房自住或投資，最好先問清楚哪些銀行願意承作，利率和成數也會比一般住宅來得差。
因素二：屋齡是銀行估價的重要依據
銀行在估價的時候，會考慮房屋的折舊。一般來說，鋼筋混凝土建築的耐用年限約為60年，銀行在估價時會用「折舊率」來計算房屋的價值。屋齡越新，銀行估出來的價格越高，能貸的金額自然就越多。
我自己幫家人處理過一間40年老屋的貸款，當時跑了三家銀行估價，最高跟最低的估價差了快200萬。由此可見，即使是同一間房子，不同銀行的估價方式也會有不同的結果。我建議大家千萬不要只問一家銀行，多問幾家、多比價，真的可以省下不少錢和減少被砍成數的風險。
不過也要注意，有些老屋雖然屋齡高，但如果地段極佳、增值潛力大，銀行還是願意給出不錯的估價。反過來說，新房子也不見得估價就一定高，如果位於蛋白區或蛋殼區，銀行可能會保守估價。這就是我要說的第二個重點：地段永遠是影響房價和核貸成數的關鍵因素。
因素三：地段的影響超乎你想像
銀行內部有所謂的「估價系統」，會參考房子所在區域的實價登錄資料、附近新建案的成交行情、以及銀行內部累積的資料庫。蛋黃區的房子，因為變現性高、未來脫手相對容易，銀行自然願意給較高的成數。反觀蛋殼區或是偏遠地段，就算房子本身條件不錯，銀行也可能保守估價，核貸成數因此受影響。
我之前在幫朋友看房的時候就遇到過這種情況：同一個建案，一樓跟二樓的估價可以差到10%以上。因為銀行的估價系統會參考該路段、該社區的歷史成交資料，如果過去幾年的成交量不高，銀行就會比較保守。這也是為什麼同一個行政區內，不同路段的核貸成數可能差異很大的原因。
另外，有些銀行的估價系統對某些區域特別熟悉、資料庫豐富，對於不熟悉的區域則比較保守。這就是為什麼我建議大家多比較不同銀行的估價結果，找對該區域有經驗的銀行，有時候可以爭取到更好的成數。
因素四：個人信用評分決定成數高低
銀行在核貸的時候，不只會看房子的條件，也會嚴格審核借款人的信用狀況。信用評分（聯徵紀錄）是最重要的參考依據。如果你有信用卡遲繳、帳單只繳最低應繳金額、或是曾經有過貸款遲繳的紀錄，銀行可能會降低你的核貸成數，或者乾脆拒絕你的申請。
我自己第一次買房的時候，就是因為之前有張信用卡遲繳了幾天，信用評分受影響。雖然後來補救回來了，但申請貸款時銀行還是特別問了這件事。所以我建議大家，在準備買房之前，可以先向聯徵中心申請一份自己的信用報告看看，了解自己的信用狀況，有問題的話及早處理。
一般來說，信用評分700分以上算是很不錯的，銀行核貸會比較順利。如果評分在600分以下，可能就要有被銀行刁難的心理準備，成數也可能被砍。維持良好的信用紀錄，其實就是在為未來的房貸做準備，這點很多人容易忽略。
因素五：收支比與負債比例的審查
銀行在核貸時，會計算借款人的「收支比」（DT Ratio）以及「負債比」（DBR）。收支比是指你每個月的負債支出（包括房貸、其他貸款）佔月收入的比例，一般來說不能超過60%。負債比則是總負債金額佔收入的倍數，通常不能超過22倍。
舉個例子：如果你的月收入是8萬元，那你每個月的房貸支出最好不要超過4.8萬元，總負債金額也不要超過176萬元（8萬×22）。如果你的收支比或負債比超標，銀行可能會降低核貸成數，或者要求你提出更多的財力證明。
這裡有個小撇步：如果你是雙薪家庭，可以考慮用夫妻或伴侶的名字共同貸款，雖然名字都會被登錄在聯徵紀錄中，但可以分散負債比例，申請到較高成數的機會也會提高。不過也要注意，共同貸款意味著兩個人的信用都會被綁在一起，未來如果要轉貸或增貸，會比較麻煩。
因素六：房屋本身的條件與管理品質
除了上述的外部因素，房屋本身的條件也會影響銀行的估價和核貸意願。比如說，房屋的格局是否方正、採光通風好不好、有沒有漏水壁癌等瑕疵，這些都會被銀行列入估價的考量。
我之前去看一間中古屋的時候，發現廁所有明顯的壁癌痕跡，當下沒有太在意，結果銀行估價的時候直接打了9折。後來我請賣方處理好漏水問題之後，重新估價才恢復到正常水位。所以建議大家在買房前，最好找專業的驗屋公司幫忙檢查，發現問題及早處理，才能確保銀行估價不受影響。
另外，社區的管理品質也會影響核貸成數。如果是大樓或華夏，銀行通常會調閱管委會的相關資料，看看社區的財務狀況、管理制度是否健全。一個管理混亂、財務狀況不佳的社區，銀行會認為未來的增值性和變現性都有疑慮，自然不願意給出太高的成數。
因素七：配合銀行的業務關係
很多人不知道的是，你選擇在哪家銀行辦理房貸、是否有該銀行的薪轉戶或存款紀錄，都會影響核貸的成數。一般來說，如果你是銀行的優質客戶（比如說有大額存款、購買該銀行的理財商品、或是薪轉戶），銀行在審核的時候通常會比較友善。
我自己後來買第二間房的時候，就是因為薪轉銀行的關係，加上剛好有筆定存，銀行業務很快就幫我處理好了核貸事宜，成數還比預期高了5%。所以我建議大家，可以先看看自己的薪轉戶是哪家銀行，再去評估那家銀行的房貸專案，說不定會有意想不到的收獲。
不過也要提醒大家，不要為了爭取較高的成數，就勉強自己把存款全部搬到不熟悉的銀行，這樣反而可能影響到後續的資金調度。選擇銀行還是要以整體的便利性和服務品質為主，成數只是其中一個考量因素。
實用建議：如何爭取更高的房屋貸款成數
了解完影響因素之後，接下來我要分享幾個實用的技巧，幫助你爭取到更好的核貸成數。這些方法都是我自己試過、或聽過其他過來人驗證過的，提供給大家參考。
第一招：提早半年到一年培養信用紀錄。這包括按時繳納信用卡帳單、不要只繳最低應繳金額、維持穩定的存款餘額。如果可以的話，每個月固定在同一個帳戶存入一筆錢，讓銀行看到你有穩定的金流，這對於審核人員來說是很加分的。
第二招：多方比較銀行估價結果。我強烈建議大家，至少找三到五家銀行同時估價，不僅可以比較成數，也可以比較利率和手續費。現在很多銀行都有線上估價的服務，可以快速得到初步的估價結果，很方便。不過要注意，估價結果只是參考，實際核貸還是要看正式審核的結果。
第三招：提供完整的財力證明。除了基本的薪資證明之外，也可以提供其他的財力文件，比如說定存證明、股票帳戶餘額、基金投資明細、保單價值金等等。這些資料可以讓銀行看到你的整體財務狀況，證明你有足夠的能力負擔房貸。
第四招：考慮透過房仲或代書介紹配合的銀行。很多房仲公司和代書事務所都有配合的銀行專案，有時候透過他們的管道申請，可以爭取到比一般客戶更好的條件。當然，這不代表你要完全依賴他們，自己還是要做功課、多方比較。
常見踩坑點：買房菜鳥最容易忽略的事
在房屋貸款這條路上，我踩過坑、也看過很多人踩坑，接下來幫大家整理幾個最常見的問題，希望大家能夠避開。
第一個大坑：只看表面成數，忽略銀行估價。前面已經提過這個問題，但我要再強調一次。銀行願意貸款的成數，是用「估價金額」計算，不是用成交價。所以千萬不要用成交價去算你需要準備多少頭期款，而是要用銀行估價來算。
第二個大坑：低估其他費用。很多人以為買房的費用只有頭期款和房貸，忽略了代書費、契稅、印花稅、搬家費、裝修費等等。我自己的經驗是，除了頭期款之外，至少要再多準備成交價的5%到10%當作周轉金，才不會臨時抱佛腳。
第三個大坑：沒有事先查詢自己的信用狀況。我遇過很多客人，都是等到要申請房貸了，才發現自己的信用有問題，那時候要補救就來不及了。所以我建議大家，在開始看房之前，就先去聯徵中心申請一份信用報告，了解自己的狀況。
第四個大坑：輕信房仲或業務的口頭承諾。有些人會說「這個案子銀行一定可以貸到8成」，結果實際送出申請後，銀行只給了7成。所以任何核貸相關的資訊，都要以銀行的正式通知為準，口頭的承諾都不算數。
經驗總結：買房貸款這條路，功課要做足
回顧我這幾年買房、處理房產的經驗，我深深覺得房屋貸款成數這件事，真的是一門學問。表面上只是數字的大小，實際上涉及到個人的信用狀況、房子的條件、地段的市場行情、以及銀行的審核標準等多重因素。
我常跟身邊想要買房的朋友說，買房子之前的功課，不只是看房子本身，還包括了解自己的財務狀況、培養良好的信用紀錄、比較不同銀行的方案、以及預估可能的核貸成數。把這些功課做足了，等到真的去跟銀行交手時，才不會手忙腳亂。
最後提醒大家，這篇文章的資訊是我根據自身的經驗和公開資料整理的，但銀行的核貸標準可能會因為政策調整、市場變化而有所不同。建議大家在實際申請房貸之前，還是要直接向銀行或專業的代書人員諮詢，確認最新的規定和方案。
希望這篇文章對於正在考慮買房、或者準備要申請房貸的朋友們有幫助。如果有任何問題，也歡迎留言討論，我會盡量回答。祝福大家都能買到心目中的理想房子，核貸順利！