前言：買房後才發現房屋稅是另一筆大支出

各位捧油，我是裝修過三次房子的麻糬哥。當初買第一間房的時候，全部心力都放在頭期款、房貸還有裝修預算，完全忽略了房屋稅這件事。等到收到稅單的時候，整個人愣住了——怎麼比我預想的還貴這麼多？後來認真研究才發現，原來房屋稅的計算眉角超級多，尤其是「自住」跟「非自住」的稅率差距，足足差了快三倍！今天就把我的血淚經驗全部整理出來，讓你不要再踩同樣的坑。

很多人以為房屋稅就是政府說多少就繳多少，但其實中間有很多可以合法節稅的空間。只要搞懂遊戲規則，每年就能省下好幾千塊，這些錢拿來買家具或著做局部裝修都很香。

房屋稅到底是什麼？先搞懂基本概念

房屋稅是針對房屋所有權人徵收的一種地方稅，每年五月會收到稅單，繳納期限到五月底為止。課稅的基礎是「房屋標準價格」，這個價格會根據房屋的用途、構造、樓層等因素有所不同。簡單來說，房屋價值越高，課稅基礎就越大，但稅率才是決定最終稅額的關鍵。

這裡有個很重要的觀念：房屋稅是跟著「房屋本體」走的，不是跟著人走。也就是說，不管你是自住、出租還是空著，都要繳房屋稅，只是適用稅率不同而已。很多人會誤以為空著的房子可以不用繳，這是完全錯誤的觀念喔，空著還是要繳，只是可以申請較低的用途稅率。

房屋稅的組成要素

房屋稅的計算公式是：房屋標準價格 × 適用稅率 = 應納稅額。房屋標準價格是由地方政府根據房屋的構造、用途、樓層、區域等因素評定，這部分一般屋主比較難去影響。但稅率這塊就不一样了，只要你符合條件，就能選擇對自己有利的適用類別，這就是省稅的關鍵所在。

另外要注意，房屋稅的課徵是以每年的二月最後一天為基準日。如果你在二月之前把房子從出租改成自住使用，那麼當年度就可以用自住的稅率來課徵；但如果過了二月才申請變更，那就只能等到下一個課稅年度才能適用新稅率了。這點超級重要，我當初就是搞不清楚這個時間點，白白多繳了好幾年的稅。

自住用房屋稅率：是最優惠的選擇

所謂「自住」使用，指的是你的房子真的是拿來自己住的，而且全國適用自住稅率的房屋以三戶為限。這個限制很重要，因為很多人會以為只要是自己的房子就能用自住稅率，但其實超出三戶的部分就要用一般住宅的稅率了。

自住房屋的稅率是房屋現值的1.2%，這是法定最低稅率。以一個房屋現值100萬的房子為例，一年的房屋稅就是12,000元。聽起來好像也不少，但跟非自住的稅率比起來，真的差很多。

如何認定為自住房屋？條件一次說清楚

想要適用自住稅率，必須同時符合幾個條件：第一，房屋要沒有出租使用；第二，房屋所有權人或其配偶、直系親屬要在這個房子設有戶籍；第三，原則上要有實際居住的事實。這三個條件缺一不可，尤其是設戶籍這件事，很多人都會忘記去辦理。

我遇過很多粉絲問我說：「我明明住在這裡，為什麼還要特別設戶籍？」因為政府認定自住的依據就是戶籍資料，如果沒有設戶籍，在法律上就是沒有滿足自住的條件。所以買房之後一定要記得去戶政事務所辦理遷戶籍，這個小動作可以幫你每年省下不少稅金。

另外要注意，這裡說的直系親屬是指「血親或姻親」的父母、配偶、子女、祖父母等，不是兄弟姐妹喔。如果房子是登記在爸媽名下，但你在這裡住，原則上不符合自住條件，除非爸媽的戶籍也在這裡。不過如果是因為就學、工作等因素需要異地居住，偶爾回爸媽家不算在內，這個要特別注意。

非自住用房屋稅率：小心被課較高的稅

所謂「非自住」，就是不符合自住條件的所有房屋使用形態，包括出租、非供居住使用、營業使用、空置等等。非自住房屋的稅率根據地方政府在法定範圍內的訂定，一般落在1.5%到3.6%之間，台北市的話甚至可能更高。

重點來了！非自住的稅率可不是只有稍微高一點點而已。以台北市為例，非自住的住家用房屋，稅率最高可以到3.6%，如果有多屋的情況，第二戶以上可能適用更高的税率。這跟自住的1.2%比起來，差距就是三倍起跳。如果你的房子現值是500萬，光是税率差異，每年就差了12,000元，十年就是12萬，真的很可觀。

出租房屋的特別注意事項

很多人把房子出租後，以為只要如實申報租金收入，就萬事大吉了。但房屋稅的部分可不能這樣想當然耳。出租房屋的適用稅率，要看地方政府怎麼認定。有些縣市對於「出租供居住使用」的房屋，有比較優惠的税率，大概是1.5%到2%之間；但有些縣市就不一定了。

另外還有一個很重要的觀念：如果你的房子出租，但房客沒有設籍，原則上就不能適用自住稅率。但如果房客有在這個房子設戶籍，原則上也不能，因為自住的要件是所有權人本人或其配偶、直系親屬要設籍，不是房客。所以出租房子要合法節稅，要嘛想辨法讓房子符合非自住的優惠税率，要嘛就要接受較高的税率。

我建議大家可以去查詢自己縣市的房屋稅徵收自治條例，上面會清楚寫明各類用途適用的税率。因為各縣市的規定可能略有不同，有些針對公益出租人、社會住宅等會有更優惠的税率，如果符合條件，千萬不要讓自己的權益睡著了。

省稅攻略：合法降低房屋稅的實用方法

接下來就是大家最期待的部分了！到底要怎麼樣才能合法地省房屋稅呢？我把這幾年研究出來的方法全部整理給你，這些都是我實際使用過或著身邊朋友驗證過的經驗談。

攻略一：善用自住稅率的三戶名額

前面有提到，自住房屋以三戶為限。這個名額該怎麼運用，其實是大有學問的。如果你在全國有三戶房子要當作自住使用，原則上要按照「使用執照記載之主要用途」或「實際使用情形」來判斷。先把最重要的房子登記為自住，比如說你實際居住的那一戶。

如果你有三戶以上的房子要自住，那就要精打細算一下了。建議先把現值最高的那幾戶申請為自住，因為現值越高，省下來的稅金就越多。另外要注意，已經申請為自住的房屋，如果之後不符合要件（比如說設籍的人遷出），要記得主動向稅捐機關申請變更用途，否則被查到會被追補稅款，還可能要繳罰鍰，得不償失。

攻略二：房子裝修後要記得申請重新評定房屋標準價格

這個方法比較少人知道，但非常重要！房屋稅的課稅基礎是「房屋標準價格」，而這個價格會因為房屋的狀況改變而調整。什麼意思呢？就是你如果把房子大規模翻修過，比如說打掉幾面牆、把衛浴設備全部更新、或是把厨房整個改造，這些都可能影響房屋標準價格的評定。

房屋標準價格是根據房屋的構造、用途、樓層、面積等因素來評定。如果你的房子因为装修而結構變得更簡單、面積變小、或是用途改變，理論上房屋標準價格應該要重新評定。比較低的房屋標準價格，課稅基礎就會變小，這樣每年應繳的房屋稅自然就變少了。

具體要怎麼申請呢？你可以去房子所在地的稅捐機關申請重新評定房屋標準價格，需要的文件包括装修前後的照片、装修合約、或是使用執照變更的相關證明。不過這邊有個重點，不是所有装修都會讓房屋標準價格降低，有些大規模装修可能會讓房子價值反而提高。要不要申請，要看具體情況。

攻略三：注意房屋稅的繳納時機和方式

除了從税率和房屋現值下手之外，繳納的方式也有一些省錢的小技巧。首先，房屋稅可以申請「轉帳自動扣款」，这样就不會因為忘記繳費而被加徵滞納金。滞納金是按照超過繳納期限的天數來計算，最高可以到應納稅額的15%，千萬不要因小失大。

另外，房屋稅也可以申請「到期前主動寄發繳款書」或「電子稅單」，這樣就不會因為搬家或其他因素收不到稅單。我之前就有一個朋友，因為搬家後沒有更新稅單寄送地址，結果稅單寄到舊地址去了，等發現的時候已經被加徵滞納金好幾百塊。

還有，如果你的房屋稅額比較高，可以考慮使用信用卡繳納，有些銀行會有回饋或著分期零利率的優惠，這也是變相省錢的方式。不過要注意，各家銀行的優惠活動可能會變動，最好在繳費之前先查一下哪家銀行有優惠。

攻略四：善用低收入戶等相關優惠

如果房子所有權人本人、配偶或直系親屬屬於低收入戶或著是中低收入戶，可以檢具相關證明文件，向稅捐機關申請房屋稅的優惠。不過這個優惠的適用範圍和減免幅度，各縣市的規定可能不太一樣，建議直接向當地稅捐機關洽詢。

另外，如果房子是供住家使用但有部分面積作為營業使用，要记得將營業使用部分和非營業使用部分分開計算稅額。因為營業使用的税率會比住宅用途高，如果全部用營業用税率課徵，那就虧大了。可以向稅捐機關申請按比例分拆課徵，這樣就能省下一些稅金。

常見踩坑與注意事項：這些地雷千萬不要踩

接下來說說我自己和身邊朋友踩過的坑，這些都是血淋淋的教訓，希望大家能引以為戒。

踩坑一：沒有注意戶籍遷入遷出的時間點

這是我最常被問到的問題之一。很多人因為工作或著學業的關係，戶籍會在不同地方之間移動。這邊有個關鍵觀念：房屋稅的課徵是以每年二月最後一天為基準日。如果你想讓房子適用自住稅率，戶籍必須在二月最後一天之前遷入。

我當初就是忽略了這一點。我在一月買了房子，二月因為種種原因沒有趕快遷戶籍，等到三月才想起來這件事。結果當年的房屋稅就不能用自住税率，只能用一般住宅税率計算，多繳了好幾千塊。所以買房之後，一定要第一時間就去戶政事務所遷戶籍，不要拖!

踩坑二：以為只要是自己的房子就能一直用自住稅率

自住稅率的適用是有條件的，前面已經提過要符合「沒有出租使用」、「有設戶籍」、「實際居住」這三個要件。很多人一開始符合條件，但後來因為種種原因不符合了，卻沒有主動告知稅捐機關。

比如說，你一開始住在這裡，後來因為工作調動搬到外縣市，房子變成空著沒有住，或是出租給別人。這些情況下，你的房子就不再符合自住要件，應該要主動向稅捐機關申請變更用途。如果沒有主動變更，被稅捐機關查到，除了要補繳差額税款之外，還可能要被處以罰鍰，得不償失。

踩坑三：忽略了房屋新建或改建後的重新評定

如果你買的是預售屋，等到交屋之後才發現房屋稅怎麼跟當初預想的不同，這是因為房屋標準價格在新建或改建完成後會重新評定。預售屋階段房子還沒有建造完成，所以沒有房屋稅的問題，但交屋之後就會開始課徵房屋稅。

另外，如果你對新房子進行大規模装修，房屋標準價格可能也會隨之調整。比較常見的情況是，有些人在交屋後拆掉了一些不必要的牆面或設備，讓房屋的構造變得較為簡單，這時候就可以申請重新評定房屋標準價格，有可能可以降低每年的房屋稅。

踩坑四：多屋族沒有注意全國三戶的限制

自住房屋以全國三戶為限，這個規定很多多屋族都沒有注意到。有些人以為自己在每個縣市都只有一戶房子，應該都可以用自住税率。但規定是看全國的數量，不是看每個縣市的數量。

所以如果你在全國有四戶以上的房子，原則上只能有三戶適用自住税率，其他的都要用非自住的税率。這時候就要想一下，到底要把哪三戶登記為自住？建議選擇房屋現值最高的三戶，因為這樣省下的稅金最多。

我的實際經驗分享：從踩坑到省稅的過程

說了那麼多理論，來說說我自己的實際經驗吧。我的第一間房是台北市的一間中古屋，當初买的時候沒有注意到房屋稅的問題，等到收到稅單才發現怎麼這麼貴。後來認真研究才發現，原來前屋主已經把戶籍遷出去了，我買房的時候戶籍也不在這裡，所以當年不能用自住税率。

第二間房的時候學乖了，買房後第一件事就是去遷戶籍，也如實在二月前完成遷入。不過後來因為工作調到新竹，房子又空了一段時間，這中間又被追補了差額税款。這次經驗讓我學到，空著的房子如果沒有實際居住，原則上也不能適用自住税率。

後來我在新竹買了第三間房，這次是出租作為投資使用。這時候就開始認真研究房屋稅的眉角了，發現雖然房子是出租用途，但因為我有申請「公益出租人」的資格，稅率可以降到1.5%，比一般出租用途的税率2%還要優惠。所以建議有出租房屋的朋友，可以去了解一下公益出租人的相關規定，符合條件的話可以省下不少稅。

另外，我現在住的房子當初有做一次大規模翻修，把三房改成兩房，打掉了一些不必要的隔間。裝修完成後，我主動向稅捐機關申請重新評定房屋標準價格。經過評定後，因為房屋的構造簡化了一些，房屋標準價格調降了一點點，每年的房屋稅大約省了幾百塊。雖然不多，但累積起來也是一筆錢。

結語：房屋稅是可以合法節省的

最後來總結一下今天分享的內容。房屋稅雖然看起來複雜，但只要搞懂規則，還是有很多合法節稅的方法。重點在於：搞清楚自己房子的用途是否符合自住要件、在規定的時間點之前完成戶籍遷入、善用全國三戶的自住名額、房子裝修後可以申請重新評定、还有不要忘了公益出租人等相關優惠。

每年房屋稅雖然不是一筆大錢，但累積起來也是可觀的金額。與其讓這些錢就這樣繳出去，不如花點時間研究一下，找出最適合自己的節稅方式。如果還有任何問題，歡迎在底下留言，我可以再幫你解答喔。